Τι είναι τα τέλη HOA και τι πληρώνουν στην πραγματικότητα;
Υπάρχουν δύο βασικά στοιχεία για μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA). Το πρώτο είναι ότι ο οργανισμός επιβλέπει ένα σύνολο κανόνων που αφορούν ειδικά την οικιστική κοινότητα. Το δεύτερο στοιχείο είναι η σχετική αμοιβή που απαιτείται για τη ζωή στην κοινότητα και ο τρόπος με τον οποίο τα τέλη HOA ωφελούν τους ιδιοκτήτες σπιτιού.
Μια χρέωση HOA είναι συνήθως δομημένη ανά κοινότητα για την επιβολή κανόνων και κανονισμών, ώστε να μπορεί να ορίζει τις συμφωνίες, τις προϋποθέσεις και τους περιορισμούς, λέει Donna Soda , Realtor και παγκόσμιος σύμβουλος ακινήτων. Η ιδέα είναι να διατηρήσουμε την κοινότητα με όμορφο τρόπο.
Τι είναι η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού;
Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, ή HOA, είναι μια νομική οντότητα σε μια οικιστική κοινότητα ή ένα κτίριο που επιβάλλει κανόνες και κανονισμούς για κοινόχρηστους χώρους, εξωραϊσμό, σχεδιασμό κτιρίων, συντήρηση ιδιοκτησίας και άλλες δραστηριότητες εντός της κοινότητας. Οι HOA μπορούν επίσης να παρέχουν κοινοτικές υπηρεσίες, όπως πισίνα γειτονιάς ή ασφάλεια.
Bilanol / Getty Images
Τι είναι τα τέλη HOA
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού εισπράττουν τέλη από τους κατοίκους για να διατηρήσουν την κοινότητα όπως κρίνει σκόπιμο το διοικητικό όργανο.
Μια αμοιβή HOA, ή τέλος ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού, είναι μια τακτική πληρωμή που γίνεται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού σε μια κοινότητα με μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, λέει Σάρα Στόουν , συνεργάτης μεσίτης στο Douglas Elliman. Χρησιμοποιείται για την κάλυψη κοινών εξόδων που σχετίζονται με τη συντήρηση κοινόχρηστων χώρων, ανέσεων και κοινοτικών υπηρεσιών. Τα τέλη HOA συνήθως δομούνται με βάση το μέγεθος και τον τύπο της ιδιοκτησίας που κατέχετε στην κοινότητα.
Αυτές οι χρεώσεις ποικίλλουν ως προς το ποσό και τον τρόπο χρήσης τους. Μπορεί επίσης να ονομάζονται με διαφορετικούς όρους ανάλογα με το πού ζείτε.
Άλλες ονομασίες για τέλη HOA
Τα τέλη HOA μπορεί να αναφέρονται με μια χούφτα διαφορετικά ονόματα, συμπεριλαμβανομένων των αξιολογήσεων ή των τελών, λέει η Soda.
Σε διαφορετικές περιοχές, παρόμοιες χρεώσεις μπορεί να αναφέρονται ως χρεώσεις συντήρησης, τέλη διαμερίσματος, αμοιβές συνεργασίας (σε συνεταιριστική στέγαση) ή εκτιμήσεις, λέει ο Stone.
Κρίστιαν Σοάρες είναι συνεργάτης πωλήσεων ακινήτων με τον Μπράουν Χάρις Στίβενς στο Μαϊάμι, όπου έχει ακούσει επίσης αυτές τις αμοιβές που ονομάζονται χρεώσεις συντήρησης, αμοιβές στρωμάτων και κοινές χρεώσεις.
Πόσα είναι τα τέλη HOA;
Τα τέλη HOA καθορίζονται από μεμονωμένες κοινότητες ή κτίρια.
Οι εταιρείες διαχείρισης HOA καθορίζουν γενικά τα τέλη HOA, τα οποία υπολογίζονται με βάση το λειτουργικό κόστος και τα έξοδα για την κοινότητα, για παράδειγμα: ιδιωτικούς δρόμους, πύλες ασφαλείας, πισίνες, λέει ο Doug Jacobs, Builder Partner Manager στο Ανοιχτή πόρτα . Όσο πιο ευνοϊκή είναι η κοινότητα, τόσο υψηλότερα θα είναι τα τέλη HOA. Η εταιρεία διαχείρισης HOA πληρώνεται επίσης από τα τέλη HOA.
Γενικά, τα τέλη HOA χρεώνονται μηνιαία και μπορεί να κυμαίνονται από αμελητέα έως υπερβολικά. Ορισμένες κοινότητες χρεώνουν ανά τρίμηνο.
Τα τέλη HOA ποικίλλουν λόγω παραγόντων όπως το εύρος των ανέσεων, οι ανάγκες συντήρησης, το κόστος εξωραϊσμού, η ασφάλιση, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, η ασφάλεια και οι υπηρεσίες διαχείρισης που παρέχονται από το HOA, λέει ο Stone. Η ηλικία και η κατάσταση της υποδομής της κοινότητας μπορούν επίσης να επηρεάσουν τα τέλη.
Σε γενικές γραμμές, αυτές οι χρεώσεις είναι μερικές εκατοντάδες δολάρια το μήνα.
Σε εθνικό επίπεδο, η μέση μηνιαία χρέωση HOA είναι μεταξύ $200 και $400, αλλά μπορεί επίσης να φτάσει τα χιλιάδες δολάρια εάν βρίσκεστε σε μια πολυτελή περιφραγμένη κοινότητα που βρίσκεται σε μια περιζήτητη τοποθεσία, λέει ο Jacobs.
Λάβετε υπόψη ότι τα τέλη HOA χρεώνονται επιπλέον των μηνιαίων φόρων υποθήκης, ασφάλισης και ακινήτων. Πρέπει να τα συνυπολογίσετε και άλλα κρυφά έξοδα στους υπολογισμούς σας καθώς ψωνίζετε για ένα σπίτι.
Τι καλύπτουν τα τέλη HOA;
Ακριβώς όπως κάθε μεμονωμένο HOA καθορίζει τις αμοιβές του, αποφασίζει επίσης τι πρέπει να καλύπτουν αυτές οι χρεώσεις. Για πολλούς HOA, αυτό σημαίνει διατήρηση κοινών χώρων και χαρακτηριστικών που χρησιμοποιούνται από όλους. Σκεφτείτε ανελκυστήρες, λόμπι ή κοινόχρηστους χώρους πρασίνου.
Τα τέλη HOA συμβάλλουν στη συνολική συντήρηση, την εμφάνιση και την ποιότητα ζωής εντός της κοινότητας, λέει ο Stone. Βοηθούν να διασφαλιστεί ότι οι κοινόχρηστοι χώροι, ο εξωραϊσμός και οι ανέσεις διατηρούνται καλά, προωθώντας μια συνεκτική και ελκυστική γειτονιά.
Σε άλλες κοινότητες, αυτές οι υπηρεσίες μπορεί να ανατεθούν στην τοπική αυτοδιοίκηση για να τις χειριστεί και μπορεί να μην αντιμετωπιστούν τόσο γρήγορα όσο μια HOA μπορεί να τις κάνει.
Εάν οι δρόμοι χρειάζονται ασφαλτόστρωση, το HOA το κάνει. Εάν τα νεκρά δέντρα σε κοινόχρηστους χώρους πρέπει [να] αφαιρεθούν, τότε η HOA χειρίζεται την αφαίρεση τέτοιων δέντρων και φυτών, λέει η Soda.
Άλλες HOA επικεντρώνονται στη συντήρηση μεμονωμένων χλοοτάπητα. Ορισμένες χρεώσεις ωφελούν κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού παρέχοντας ορισμένες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, όπως καλώδια, νερό, λύματα ή συλλογή σκουπιδιών.
Τα πιο σημαντικά οφέλη ορισμένων HOA είναι οι πρόσθετες ανέσεις.
Υπάρχουν πολλές ανέσεις στη διάθεσή σας, όπως γκολφ, κοινοτική πισίνα/σπα, γήπεδα τένις και pickleball, κλαμπ, εστιατόριο, γυμναστήριο. Ίσως έχουν κοινωνικές εκδηλώσεις και έναν κοινωνικό διευθυντή, λέει η Soda. Όπως η HOA πληρώνει για να βάλει αυτές τις ανέσεις, είναι επίσης υπεύθυνη για τη λειτουργία και τη συντήρησή τους, προσθέτει.
Όταν τα γήπεδα τένις ή pickleball χρειάζεται [να] ανακαινιστούν, καλούν μια επαγγελματική εταιρεία να το φροντίσει. Εάν υπάρχει κοινοτική πισίνα και σπα ή κλαμπ ή εστιατόριο, το HOA διατηρεί τα πάντα ομαλά, λέει η Soda. Όταν συμβεί αυτό, όλοι κερδίζουν.
Οι HOA μπορούν επίσης να διατηρούν γυμναστήρια, πάρκα σκύλων και παιδικές χαρές.
Διατήρηση καρτελών στο HOA σας
Ως μέλος της HOA, έχετε το δικαίωμα να γνωρίζετε πώς χρησιμοποιούνται τα χρήματά σας. Ίσως το πιο σημαντικό σημείο στο οποίο μπορείτε να ασκήσετε αυτό το δικαίωμα είναι όταν αποφασίζετε αρχικά αν θα ζήσετε στην κοινότητα. Φροντίστε να ρίξετε μια προσεκτική ματιά στην αρχή.
Κατά την αξιολόγηση των τελών HOA, λάβετε υπόψη τις παρεχόμενες υπηρεσίες και ανέσεις. Συγκρίνετε τις χρεώσεις με τις γειτονικές κοινότητες για να βεβαιωθείτε ότι είναι λογικές, λέει ο Stone. Ελέγξτε τις οικονομικές καταστάσεις και τα πρακτικά της HOA για να αξιολογήσετε την οικονομική τους υγεία και διαφάνεια.
Ο Stone λέει ότι η διαφάνεια και η επικοινωνία είναι ζωτικής σημασίας για τα μέλη και τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου της HOA.
Οι HOA θα πρέπει να διατηρούν ανοιχτή επικοινωνία με τους κατοίκους μέσω τακτικών συναντήσεων, ενημερωτικών δελτίων και διαδικτυακών πλατφορμών, προσθέτει η Stone. Η σαφής τεκμηρίωση της κατανομής του προϋπολογισμού, των οικονομικών καταστάσεων και των προγραμματισμένων έργων είναι ζωτικής σημασίας.
Όπως κάθε κυβερνητικό όργανο, ένα HOA είναι τόσο καλό όσο τα άτομα που το διαχειρίζονται. Υπήρξαν ορισμένες περιπτώσεις στις οποίες τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου ενεργούν με τρόπο που δεν ωφελεί την κοινότητα γενικότερα. Η Soda προτείνει να μιλήσετε με τους κατοίκους πριν αγοράσετε σε μια κοινότητα HOA για να διασφαλίσετε ότι ο οργανισμός λειτουργεί ομαλά.
Πώς να αξιολογήσετε ένα HOA
Οι βέλτιστες πρακτικές όσον αφορά τη διαφάνεια με ένα HOA θα ήταν να κάνετε ερωτήσεις, λέει η Soda. Καλέστε την εταιρεία HOA. Ρωτήστε έναν γείτονα στη συγκεκριμένη κοινότητα εάν αξίζει τον κόπο να ζήσετε σε αυτήν την περιοχή με το HOA.
Ο Soares προτείνει στους αγοραστές να ζητήσουν βασικά έγγραφα πριν αγοράσουν ένα σπίτι στην κοινότητα. Κάνοντας αυτό μπορεί να σας δώσει μια εικόνα για την υγεία του HOA και την ικανότητά του να χειρίζεται απρόβλεπτες καταστάσεις, όπως μεγάλα καιρικά φαινόμενα.
Συνιστώ πάντα στους πελάτες να ζητούν ορισμένα βασικά έγγραφα, συμπεριλαμβανομένου του προϋπολογισμού του τρέχοντος και του προηγούμενου έτους, το χρονοδιάγραμμα αντικατάστασης και το ποσό που διατηρείται στο αποθεματικό, λέει ο Soares. Το επίπεδο εφεδρείας είναι μια σημαντική ένδειξη της ετοιμότητας της κοινότητας για απρόβλεπτες περιστάσεις.
Όταν ζείτε σε ένα HOA, η οντότητα έχει μεγάλη αυτονομία όσον αφορά τον τρόπο με τον οποίο κυβερνά την κοινότητα, λέει της Κρίστα Κεν , δικηγόρος και κτηματομεσίτης στο Douglas Elliman.
Ένα δυσαρεστημένο μέλος του HOA μπορεί να προσπαθήσει να προσφύγει στο συμβούλιο του HOA. Οι HOA και τα διοικητικά συμβούλιά τους είναι ιδιωτικοί οργανισμοί, επομένως, εφόσον ο οργανισμός δεν παραβιάζει ομοσπονδιακούς ή πολιτειακούς ή τοπικούς νόμους, τότε έχουν πολλά περιθώρια - όπως ακριβώς κάνουν τα ιδιωτικά κλαμπ της χώρας, λέει.
Θα πρέπει να ζείτε σε μια κοινότητα HOA;
Εάν τα οφέλη ενός HOA σας αρέσουν, μπορεί να είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε τα σχετικά τέλη, αλλά εάν αυτά τα τέλη φαίνονται ακριβά, ίσως θελήσετε να το ξανασκεφτείτε.
Κάντε τη δέουσα επιμέλειά σας, λέει η Soda. Ορισμένες κοινότητες HOA μπορεί να είναι πολύ ακριβές. Εάν ένας αγοραστής κατοικίας δεν πρόκειται να χρησιμοποιήσει τις ανέσεις που προσφέρει η HOA, ίσως είναι πιο κατάλληλες εκτός αυτής της κοινότητας HOA.
Εάν ζείτε σε μια κοινότητα που ρυθμίζεται από την HOA, δεν θα έχετε την επιλογή να μην πληρώσετε τέλη ή να ακολουθήσετε τους κανόνες, επομένως να είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να συμμορφωθείτε με όλα όσα ορίζονται στις συμφωνίες, τους όρους και τους περιορισμούς. Πολλοί κανόνες υπαγορεύουν πώς πρέπει να συντηρείτε την ιδιοκτησία σας, αλλά άλλοι περιορίζουν τα πάντα, από το χρώμα βαφής στο εξωτερικό του σπιτιού σας μέχρι τους τύπους οχημάτων που μπορείτε να παρκάρετε στο δρόμο σας.
Πρέπει να πληρώσετε τέλη HOA;
Πρέπει να επαναληφθεί: Εάν ζείτε σε μια κοινότητα που ρυθμίζεται από την HOA, συνήθως δεν μπορείτε να αρνηθείτε να γίνετε μέλος της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού , και εάν είστε μέλος της ένωσης, πρέπει να πληρώσετε τα τέλη HOA. Σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις, το να ζεις σε μια κοινότητα ή ένα κτίριο με HOA σημαίνει ότι πρέπει να πληρώσεις τα τέλη HOA. Εάν δεν θέλετε να γίνετε μέλος του HOA ή να πληρώσετε τυχόν σχετικές αμοιβές, ίσως είναι καλύτερα να βρείτε μια άλλη κοινότητα στο κυνήγι του σπιτιού σας.
Το κόστος της παράβασης των κανόνων HOA
Η παραβίαση των κανόνων HOA μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και αποκλεισμό της περιουσίας σας.
Συνήθως, επιβάλλονται χρηματικές ποινές, έτσι ώστε ένα μέλος της HOA που παραβιάζει την υποχρέωση να χρεώνεται με «Χ» δολάρια την ημέρα ενώ δεν συμμορφώνεται. Οι αυστηρότερες ποινές θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν περιορισμένη πρόσβαση σε ανέσεις του HOA, όπως γήπεδο γκολφ ή πισίνα ή χώρο στάθμευσης, λέει ο Kenin.
Ένας αξιόπιστος κτηματομεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε εάν ένα HOA είναι το κατάλληλο για εσάς και τον τρόπο ζωής σας.
Μαζί με τα οφέλη και τις προστασίες που παρέχει η HOA συχνά έρχονται αυστηροί κανόνες και κανονισμοί. Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού βρίσκουν αυτό περιοριστικό, λέει ο Soares. Όταν εργάζεστε με πελάτες που σκέφτονται να αγοράσουν ένα σπίτι σε μια κοινότητα με HOA, τους συνιστώ να εξετάσουν το ενδεχόμενο να παρακολουθήσουν και να συμμετάσχουν σε συνεδριάσεις του διοικητικού συμβουλίου του HOA. Αυτό, καθώς και το αίτημα για μια σαφή περιγραφή των προσδοκιών HOA, μπορεί να εγγυηθεί ότι οι ιδιοκτήτες κατοικιών θα αποκομίσουν τη βέλτιστη αξία από τις χρεώσεις HOA τους.
Φροντίστε επίσης να συνεργαστείτε με τον σωστό δανειστή για να διασφαλίσετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες χρεώσεις που σχετίζονται με αυτόν τον τρόπο ζωής σε συνδυασμό με τυχόν δάνεια που μπορεί να χρειαστείτε.
